Marc BORDERIE

D.E.A de Gestion Dauphine Tél : 06.18.04.02.22

Par où commencer ?

Ce que l’on ne doit pas faire :   Il ne faut pas débuter votre étude par vous créer un catalogue de prospectus vantant les mérites d’une résidence de services en terme d’emplacement, d’ensoleillement, de proximité commerces ou écoles. Ces arguments de vente, empruntés aux promoteurs immobiliers, renferment leur propre piège. Ils sont valables pour l’acquisition de biens immobiliers en vue de la location et de la revente classiques mais ne sont pas du tout adaptés au régime statutaire de loueur en meublé. En effet, les 2 remarques très couramment entendues par les candidats néophytes désireux de réaliser une bonne opération, sont : "...Je voudrai un studio en résidence pour étudiants, proche du RER, que je pourrai louer ou vendre en cas de problème ou de défaillance du gestionnaire… »   « ...Le prix proposé est intéressant, je pense le revendre en fin de bail… »   Quelle déconfiture pour l’investisseur si, partant sur l’une de ces 2 motivations, il venait à faire l’acquisition de son bien en statut de LMP ou LMNP. En effet, si, par malheur, le gestionnaire venait à défaillir, le bien abandonné par le gestionnaire perdrait automatiquement de sa valeur (entretien, risque de dégradations ou d’occupation à titre gratuit…), les conditions de relocation et de revente seraient alors bien mal exploitables en l'état.   D’autre part, si le gestionnaire rentabilise bien son activité commerciale, il aura une dizaine d’articles de loi lui permettant de conserver ce bien ou d’en exiger une indemnité d’éviction pouvant couvrir jusqu’à 5 années de recettes locatives.   Nous pensons que cet investissement doit être accompagné par un professionnel qui pourra conseiller son client sur l’ensemble des points techniques, juridiques, comptables, fiscaux et financiers.

Les 10 points clefs à aborder

Avantages et inconvénients de la réforme2009? LMNP Bouvard : optimisation fiscale.... Quel cabinet comptable pour ce statut particulier? Sélectionner un bon gestionnaire : les critères à utiliser? Comment éviter les pièges dans un bail commercial? Le piège de la promesse de bail : qu'en penser? Peut-on transformer un bail d'habitation classique en bail meublé ? Faut-il compter sur la T.V.A pour financer un bien en LMNP et LMP?  Quels sont les implications sociales du statut LMP ? Pourquoi les prix du neuf en LMNP sont-ils si élevés? Le montage en crédit In Fine   Les avantages ou inconvénients de la réforme 2009? Il nous semble déjà important de préciser que le marché du LMNP et LMNP, dans les 5 secteurs d'investissement que sont : étudiants, tourisme d'affaires, tourisme pur, séniors et médicalisé, est réèllement impacté par cette réforme. En effet, par le jeu des contraintes d'éligibilité, le marché du LMP est, maintenant, limité aux investisseurs qui vont en faire leur activité principale ou encore qui organisent leur passage à la retraite. Pour ce qui concerne l'accession au satut LMNP : l'impact fiscal est très important. En effet, nous avions auparavant une double fiscalité provenant, d'une part, de la récupération de la T.V.A  (sur le neuf ou bien sur le montant des travaux), et d'autre part du régime d'amortissement  de l'immobilier sur les recettes locatives. A ces deux avantages, nous pouvons rajouter, aujourd'hui, une réduction directe sur l'impôt de 25% de la valeur du bien acquis. La tendance évidente de cette réforme est de récompenser ce type d'investissement. Nous sommes nombreux à penser que le choix de l'investissement "De Robien" a été favorisé par une conjoncture à tendance haussière ayant déclenché de nombreux reflexes d'achat spéculatif  fondé sur le principe de valorisation rapide (un peu comme en Bourse). Les indicateurs économiques actuels doivent nous forcer à plus de sagesse et, nous recentrer, peut-être, sur nos véritables besoins concernant, notamment, l'avenir de nos retraites. C'est pourquoi, nous pouvons saluer cette initiative fiscale visant à améliorer un statut offrant des perspectives peu communes en terme de capitalisation immobilière et de rente mensuelle à terme.