Marc BORDERIE

D.E.A de Gestion Dauphine Tél :  06.18.04.02.22

Par où commencer ?

Ce que l’on ne doit pas faire : Il ne faut pas débuter votre étude en vous créant un catalogue de prospectus vantant les mérites d’une résidence de services en terme d’emplacement, d’ensoleillement, de proximité : commerces ou écoles. Ces arguments de vente, empruntés aux promoteurs immobiliers, renferment leur propre piège. Ils sont valables pour l’acquisition de biens immobiliers en vue d'activités de location ou de  revente classiques. En effet, les 2 remarques très couramment utilisées par les candidats désireux de réaliser une bonne opération, sont : « Je voudrai un studio en résidence pour étudiants, proche du RER, que je pourrai louer ou vendre en cas de défaillance du gestionnaire. »   « Le prix proposé est intéressant, je pense revendre en fin de bail… »  Quelle déconfiture pour l’investisseur si, partant sur l’une de ces 2 motivations, il venait à faire l’acquisition de son bien en statut de LMP ou LMNP. En effet, si, par malheur, le gestionnaire venait à défaillir, le bien abandonné par le gestionnaire perdrait automatiquement de sa valeur (entretien, risque de dégradations ou d’occupation à titre gratuit…). D’autre part, si le gestionnaire rentabilise bien son activité commerciale, il aura une dizaine d’articles de loi lui permettant de conserver ce bien ou d’en exiger une indemnité d’éviction pouvant couvrir jusqu’à 5 années de recettes locatives. La recherche d'un bon investissement de type LMNP ou LMP doit débuter par le choix du gestionnaire exploitant et de sa capacité à vous payer des loyers réguliers sur une durée longue. Nous pensons, pour toutes ces raisons, que cet investissement doit s'apparenter à l'achat de murs commerciaux et doit être accompagné par un professionnel qui pourra conseiller son client sur l’ensemble des points techniques, juridiques, comptables, fiscaux et financiers.

Le statut de loueur en meublé LMNP et LMP

Le statut de Loueur en meublé : LMNP en 2010 La loi Censi-Bouvard : avantage ou contrainte? Tableau comparatif des fiscalités LMNP et LMP Le choix du support d'investissement Rentabilité en fonction de l'activité La revente des biens L'importance du gestionnaire exploitant Le Bail commercial et l'indice ILC Le choix du financement en 2010   Le statut de Loueur en meublé en 2010 Contrairement aux régimes fiscaux spécifiques rattachés à l'acquisition d'un bien immobilier classique à usage locatif (loi De Robien, Borloo, Scellier...), le statut de loueur en meublé professionnel ou non, LMP ou LMNP, est un statut juridique et fiscal rattaché à la personne et non au bien. C'est pourquoi, il est bien pérenne et peu sensible aux modifications comme les régimes fiscaux liés aux opérations immobilières qui évoluent souvent au gré des changements de gouvernement et de politique (Méhaignerie, Périssol, De Robien, Borloo, Scellier...). Existant depuis plus de 40 ans, ce statut permet à une personne physique d'exercer une activité commerciale de location meublée à titre non professionnel (LMNP) ou à titre professionnel (LMP). Cette activité permet à l'investisseur de bénéficier d'une fiscalité avantageuse car relevant du régime des sociétés commerciales (B.I.C) et permettant entre autres : De récupérer la T.V.A sur l'achat du ou des biens en Résidences de Services (la résidence doit être neuve). De bénéficier d'une réduction d'impôt de 20% (2010) à 25% (2011 et 2012) sur la valeur du bien (plafonné à 300 000 euros) ou encore d'opter pour le régime fiscal classique des amortissements. De bénéficier d'une fiscalité avantageuses sur les recettes locatives en déduisant les intérêts d'emprunt et les charges de gestion. Pourquoi 2 statuts : professionnel et non professionnel ? Tout simplement pour suivre la règlementation des administrations sociales et fiscales qui différencie la personne physique exerçant une activité commerciale ou libérale sous certaines conditions de chiffres d'affaires et l'obligation de créer un registre du commerce (R.C.S) lorsque cette activité dépasse un certain seuil. Le seuil de 23 000 euros de recettes locatives annuelles est celui retenu, par le fisc, pour passer du stade non professionnel au stade professionnel. Le projet de finance 2009 vient de sonner l'heure du glas pour le statut LMP qui demande, pour son obtention, de respecter les deux contraintes suivantes : plus de 23 000 euros de recettes locatives annuelles et que les recettes LMP soient  supérieures aux autres revenus du foyer. Nous prenons en compte, dans ses autres revenus : les traitements et salaires (y compris : pensions, retraites et rentes viagères). Les BIC autres que ceux tirés du LMP, les BNC, les bénéfices agricoles et la remunération de gérant.