LNMP en 2010

La réforme fiscale proposée en 2009 avait déjà bien revitalisé le satut de loueur en meublé non professionnel. En 2010, les aménagement proposés, institue une nouvelle période de défiscalisation selon 2 taux : 25% de réduction d'impôt sur le montant de votre acquisition (hors taxes incluant les frais de notaire) plafonné à 300 000 euros pour les acquisitions réalisées en 2010. 20% pour celles réalisées en 2011 et 2012. Attention, pour les acquisitions réalisées dans le neuf (VEFA), cette réduction d'impôt est calculée selon votre année de passage chez le notaire mais s'exercera sur l'année fiscale de livraison du bien. Exemple Vous faites l'acquisition d'un bien meublé en 2010 mais livrable en 2012, votre réduction s'applique selon le taux de 25% mais ne s'exercera qu'en 2013 sur vos revenus déclarés de 2012.   Le nouveau statut LMNP Grâce à l'amendement N°11, loi de finances rectificative, adopté le 16 mars 2009, le statut LMNP est le grand vainqueur de ce profond changement de fiscalité immobilière. Investir en Scellier ou en Censi-Bouvard? La question devient pertinente puisque les avantages fiscaux sont comparables. Même si, sur le papier, on peut essayer de mettre en compétition les 2 projets, ils restent fondamentalement différents. L' investissement Scellier reste un achat impulsif guidé par le seul critère de l'emplacement, de sa valeur au mètre carré, ou encore du marché locatif. Il demande une connaissance approfondie de ce qui représente l'élément clef de votre projet : le Bail commercial. En effet, de nombreux professionnels ayant de solides compétences en immobilier classique dit "foncier" n'ont pas le moindre début de culture et, donc, de compétences, dans l'immobilier à usage commercial et dans les résidences de services. Nous allons, tout au long du site, vous proposez d'approfondir votre technique et de vous initier à ce statut qui, en 2009, représente le meilleur outil de constitution de revenus à moindre coût. En effet, en optimisant le choix de votre produit de support LMNP, vous pourrez, dans certains cas, financer votre bien en moins de 20 ans, sans effort mensuel, en intégrant à votre effort le levier fiscal proposé par l'état.

Les étapes de votre étude

Principe de calcul           Votre budget n’étant pas extensible, vous devez tenir compte, pour optimiser votre projet, de votre capacité d’emprunt et, surtout, de la rentabilité locative proposée par le gestionnaire exploitant qui s’engage à louer le bien en votre place et devra vous verser un loyer selon un bail commercial d’une durée pouvant varier de 9 à 12 ans. Mais, voilà, tout pourrait sembler simple si le bail commercial qui vous est proposé ne comportait aucun piège notamment dans le régime de charges indirectes auquel vous serez assujetti. S’apparentant à l’acquisition de murs professionnels, votre étude (voir statut complet LMP et LMNP) doit reposer essentiellement sur un calcul financier. En effet, de part l’origine et la destination des biens proposés en résidences de services, votre investissement ne s’apparente pas à une opération immobilière classique ou l’emplacement guide la décision d’achat mais bien à une opération financière où la nature même du bien immobilier s’efface devant son usage et sa destination. En quelques mots et pour résumer : votre projet repose sur la qualité du gestionnaire et de son bail, et non sur la valeur intrinsèque du bien immobilier en terme d’emplacement ou de revente. Nous allons vous proposer un tableau synthétique vous donnant une base solide pour aller plus loin dans votre étude. Pour en simplifier la lecture nous avons pris un exemple dans chacun des trois types d’investissement en résidences de services : Résidence de tourisme (bail simple, rentabilité 4%) Résidence pour étudiants ou en Tourisme d’affaires (bail double net, rentabilité brute 4,5 à 5%) Résidence Séniors en médicalisées (bail triple net, rentabilité nette de 5,5%) Ce tableau est une première approche mais il intègre, déjà, la notion subtile mais indispensable de bail commercial simple, double net ou triple net. On pourra vérifier les différences engendrées, dans chacun des cas, par le régime de charges directes et indirectes liée au type de bail (ce tableau n'intègre pas l'avantage fiscal scellier du statut LMNP de 25% sur 9 ans). Nous constatons, dans cette première approche, que l’effort d’épargne varie de manière très significative (+95%), en fonction de la rentabilité brute annoncée et des conditions particulières du bail commercial en terme de charges afférentes. Nous avons simplement retenu comme critères d'assujettissement au régime de charges : Bail simple : charges totales afférentes = 20% des recettes annuelles de location Bail double net : charges totales afférentes = 10% des recettes annuelles de location Bail triple net : rentabilité brute = rentabilité nette (pas de charges, taxe foncière remboursée par le gestionnaire exploitant)   Optimisation de votre étude Ce tableau simplifie, bien sûr, l’étude complète proposée dans une simulation financière réalisée à l'aide d'un logiciel professionnel, mais vous permet de noter que, d’un bail à l’autre, votre effort d’épargne mensuel peut varier du simple au double. Mais, attention, trois autres variables associées au projet et, présentées ci-dessous, vont jouer un rôle essentiel dans votre étude de rentabilité. L’indice de revalorisation des loyers indiqué dans le bail. Celui-ci, vous permettra d’augmenter ou de diminuer, très nettement, la rentabilité de votre projet en fonction de la manière dont il vous sera proposé : indice plein ou non, plafonné on non, avec franchise ou sans franchise. Les conditions d’obtention du prêt en vigueur lors de votre achat. Ici, nous avons retenu un taux effectif global (T.E.G) de 4,5%. Les taux évoluent à la baisse depuis 3 mois et ils devraient encore continuer de le faire dans les mois à venir.   Votre assiette fiscale sur l'I.R. En effet, le tableau présente des efforts d'épargne hors fiscalité. Vous pourrez noter que, dans le cas du bail triple net de rentabilité 5,5%, l'effort d'épargne, une fois intégrer le gain fiscal de 2777 euros par an et par tranche de 100 000 euros investis, votre effort résultant est négatif!

	Marc BORDERIE
	D.E.A de Gestion Dauphine Tél : 06.18.04.02.22

Nos conseils et services

Le choix du statut de loueur en meublé, professionnel ou non, exige une préparation minutieuse car, réputé investissement sur le long terme, il intègre des composantes de votre situation à venir, comme : Votre volonté de compter sur des loyers pour vivre, à terme, de manière autonome (abandon partiel ou total de l’activité professionnelle à terme: 10 - 15 - 20 - 25 ans)   De votre couverture sociale actuelle et dans les années à venir. Cette information est très importante car elle peut vous amener à renforcer votre statut LMNP (construction par brique) pour déboucher sur le statut LMP offrant une couverture sociale complète.   Si nous insistons sur ces points c’est que, par expérience, nous savons que bon nombre de candidats au statut LMNP ou LMP, attirés par une rente de situation et une sécurité apportée par la protection juridique du bail commercial, ne mesurent pas toujours les implications patrimoniales de ce type d’investissement. Attention : les promoteurs proposent, en direct, ce type de projets. De part  la formation de leurs conseillers, ils n’ont pas, et cela paraît évident, ni la compétence ni la culture nécessaires pour appréhender le sujet dans son intégralité. Notamment, de nombreux conseillers ne connaissent pas les deux fondements juridiques servant de socle à la rédaction des baux commerciaux : Articles de type 145-XX (code de commerce) sur les conditions de résiliation et de renouvellement du bail commercial. Lois N° 86-1290 et 87-712 (code civil) sur la répartition des charges locatives entre propriétaire et locataire.   De ce fait, on peut imaginer le pire, en matière commerciale, comme la vente d’un bien immobilier en statut LMP/LMNP apparentée à celle d’un bien immobilier destiné à une location classique (régime commun, bail d’habitation à usage de résidence principale). Le statut LMNP ou LMP est un véritable outil de constitution d'un patrimoine immobilier associé à un régime de prévoyance. Il propose des avantages juridiques, fiscaux et sociaux à évaluer et à mettre en oeuvre en fonction de chaque étape de votre vie. Ce type d'investissement vous obligera donc à être accompagné par un conseiller véritablement expert en la matière. Il devra jouer le rôle de préparateur et d'accompagnateur, vous guidera dans le choix du meilleur support d'investissement, et vous aidera dans toutes les étapes de votre projet afin d'en optimiser le résultat financier. Marc BORDERIE.