Le nouveau statut LMP

Les députés ont décidé de se montrer plus exigeants concernant la qualification du statut le loueur en meublé professionnel. Outre le fait d’être inscrit au registre du commerce et de réaliser au moins 23000 euros de recettes de location meublée, il doit tirer de cette activité plus de la moitié de leurs revenus professionnels (voir statut complet LMP et LMNP). Ainsi, un contribuable ayant 50 000 euros de revenus professionnels annuels devra réaliser plus de 50 000 euros de recettes de location meublée pour avoir droit au statut de Loueur en Meublé Professionnel. Plus d'infos en pages intérieures..... Pourquoi une telle décision ? Les députés ont sans doute jugé que ce statut devait favoriser les personnes dont la situation financière et professionnelle impliquait l’obligation de maintenir une couverture sociale (sécurité sociale, points retraite…). Par exemple, un foyer dont le mari abandonne ou perd son travail avant l’obtention de son régime de retraite à 100% peut continuer, grâce au statut LMP, à bénéficier de sa couverture sociale : assurance-maladie… et, surtout, de ses points retraite. Cela correspond à une réalité économique qui s’affirmera, certainement, dans les années à venir. L’avantage fiscal direct provenant des charges engagées avant la location sont maintenues et peuvent être imputées par 1/3 sur le revenu global des 3 premières années.   Le nouveau statut LMNP Grâce à l'amendement N°11, loi de finances rectificative, adopté le 16 mars 2009, le statut LMNP est le grand vainqueur de ce profond changement de fiscalité immobilière. En effet, il permet de cumuler les 2 avantages fiscaux principaux que sont : 1) La réduction d'impôt au titre de l'avantage Scellier donnant droit à déduire 25% du montant de votre investissement sur 9 ans, soit 2,777% de réduction nette par an (ou encore, 2777 euros de réduction d'impôt par tranche de 100 000 euros investis).  2) La récupération de la T.V.A sur votre acquisition immobilère et mobilière (puisque nous louons meublé). Bien sûr, le résultat est bien au rendez-vous, puisque du fait de cet avantage, ce statut devient le plus performant. En effet, si nous prenons le simple cas d'un investissement en résidence médicalisée offrant une rentabilité nette attractive de 5,5%, le montant de votre effort d'épargne réèl incluant crédit, loyer et gain fiscal est nul et, ainsi, votre acquisition LMNP s'autofinance intégralement. Mais attention, cet investissement ne correspond pas un achat impulsif guidé par le seul critère de l'emplacement, de sa valeur au mètre carré, ou encore du marché locatif. Il demande une connaissance approfondie de ce qui représente l'élément clef de votre projet : le Bail commercial. En effet, de nombreux professionnels ayant de solides compétences en immobilier classique dit "foncier" n'ont pas le moindre début de culture et, donc, de compétences, dans l'immobilier à usage commercial et dans les résidences de services. Nous allons, tout au long du site, vous proposez d'approfondir votre technique et de vous initier à ce statut qui, en 2009, représente le meilleur outil de constitution de revenus à moindre coût. En effet, en optimisant le choix de votre produit de support LMNP, vous pourrez, dans certains cas, financer votre bien en moins de 20 ans, sans effort mensuel, et conserver les 100% de votre avantage fiscal en bénéfice.

Les étapes de votre étude

Principe de calcul           Votre budget n’étant pas extensible, vous devez tenir compte, pour optimiser votre projet, de votre capacité d’emprunt et, surtout, de la rentabilité locative proposée par le gestionnaire exploitant qui s’engage à louer le bien en votre place et devra vous verser un loyer selon un bail commercial d’une durée pouvant varier de 9 à 12 ans. Mais, voilà, tout pourrait sembler simple si le bail commercial qui vous est proposé ne comportait aucun piège notamment dans le régime de charges indirectes auquel vous serez assujetti. S’apparentant à l’acquisition de murs professionnels, votre étude (voir statut complet LMP et LMNP) doit reposer essentiellement sur un calcul financier. En effet, de part l’origine et la destination des biens proposés en résidences de services, votre investissement ne s’apparente pas à une opération immobilière classique ou l’emplacement guide la décision d’achat mais bien à une opération commerciale où la nature même du bien immobilier s’efface devant son usage et sa destination. En quelques mots et pour résumer : votre projet repose sur la qualité du gestionnaire et de son bail, et non sur la valeur intrinsèque du bien immobilier en terme d’emplacement ou de revente. Nous allons vous proposer un tableau synthétique vous donnant une base solide pour aller plus loin dans votre étude. Pour en simplifier la lecture nous avons pris un exemple dans chacun des trois types d’investissement en résidences de services : Résidence de tourisme (bail simple, rentabilité 4%) Résidence pour étudiants ou en Tourisme d’affaires (bail double net, rentabilité brute 4,5 à 5%) Résidence Séniors en médicalisées (bail triple net, rentabilité nette de 5,5%) Ce tableau est une première approche mais il intègre, déjà, la notion subtile mais indispensable de bail commercial simple, double net ou triple net. On pourra vérifier les différences engendrées, dans chacun des cas, par le régime de charges directes et indirectes liée au type de bail (ce tableau n'intègre pas l'avantage fiscal scellier du statut LMNP de 25% sur 9 ans). Nous constatons, dans cette première approche, que l’effort d’épargne varie de manière très significative (+95%), en fonction de la rentabilité brute annoncée et des conditions particulières du bail commercial en terme de charges afférentes. Nous avons simplement retenu comme critères d'assujettissement au régime de charges : Bail simple : charges totales afférentes = 20% des recettes annuelles de location Bail double net : charges totales afférentes = 10% des recettes annuelles de location Bail triple net : rentabilité brute = rentabilité nette (pas de charges, taxe foncière remboursée par le gestionnaire exploitant)   Optimisation de votre étude Ce tableau simplifie, bien sûr, l’étude complète proposée dans une simulation financière réalisée à l'aide d'un logiciel professionnel, mais vous permet de noter que, d’un bail à l’autre, votre effort d’épargne mensuel peut varier du simple au double. Mais, attention, trois autres variables associées au projet et, présentées ci-dessous, vont jouer un rôle essentiel dans votre étude de rentabilité. L’indice de revalorisation des loyers indiqué dans le bail. Celui-ci, vous permettra d’augmenter ou de diminuer, très nettement, la rentabilité de votre projet en fonction de la manière dont il vous sera proposé : indice plein ou non, plafonné on non, avec franchise ou sans franchise. Les conditions d’obtention du prêt en vigueur lors de votre achat. Ici, nous avons retenu un taux effectif global (T.E.G) de 5%. Les taux évoluent à la baisse depuis 3 mois et ils devraient encore continuer de le faire dans les mois à venir.   Votre assiette fiscale sur l'I.R. En effet, le tableau présente des efforts d'épargne hors fiscalité. Vous pourrez noter que, dans le cas du bail triple net de rentabilité 5,5%, l'effort d'épargne, une fois intégrer le gain fiscal de 2777 euros par an et par tranche de 100 000 euros investis, votre effort résultant est négatif!

	Marc BORDERIE
	D.E.A de Gestion Dauphine Tél : 06.18.04.02.22

Nos conseils et services

Le choix du statut de loueur en meublé, professionnel ou non, exige une préparation minutieuse car, réputé investissement sur le long terme, il intègre des composantes de votre situation à venir, comme : Votre volonté de compter sur des loyers pour vivre, à terme, de manière autonome (abandon partiel ou total de l’activité professionnelle à terme: 10 - 15 - 20 - 25 ans)   De votre couverture sociale actuelle et dans les années à venir. Cette information est très importante car elle peut vous amener à renforcer votre statut LMNP (construction par brique) pour déboucher sur le statut LMP offrant une couverture sociale complète.   Si nous insistons sur ces points c’est que, par expérience, nous savons que bon nombre de candidats au statut LMNP ou LMP, attirés par une rente de situation et une sécurité apportée par la protection juridique du bail commercial, ne mesurent pas toujours les implications patrimoniales de ce type d’investissement. Attention : les promoteurs proposent, en direct, ce type de projets. De part  la formation de leurs conseillers, ils n’ont pas, et cela paraît évident, ni la compétence ni la culture nécessaires pour appréhender le sujet dans son intégralité. Notamment, de nombreux conseillers ne connaissent pas les deux fondements juridiques servant de socle à la rédaction des baux commerciaux : Articles de type 145-XX (code de commerce) sur les conditions de résiliation et de renouvellement du bail commercial. Lois N° 86-1290 et 87-712 (code civil) sur la répartition des charges locatives entre propriétaire et locataire.   De ce fait, on peut imaginer le pire, en matière commerciale, comme la vente d’un bien immobilier en statut LMP/LMNP apparentée à celle d’un bien immobilier destiné à une location classique (régime commun, bail d’habitation à usage de résidence principale). Le statut LMNP ou LMP est un véritable outil de constitution d'un patrimoine immobilier associé à un régime de prévoyance. Il propose des avantages juridiques, fiscaux et sociaux à évaluer et à mettre en oeuvre en fonction de chaque étape de votre vie. Ce type d'investissement vous obligera donc à être accompagné par un conseiller véritablement expert en la matière, pouvant jouer pour vous le rôle de préparateur, vous guidera dans le choix du meilleur support d'investissement, et vous aidera dans toutes les étapes de votre projet afin d'en optimiser le résultat financier. Marc BORDERIE.